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这种规定为物业管理企业在与业主没有委托服务合同的情况下，可以拒绝退出或“合法”进入物业管理区域提供了“法律依据”，导致物业管理企业提前侵入业主的共有区域，对业主正常生活所必须的共有设施和共用设备空间如物业用房、门卫室、停车场、配电室、锅炉房和地下室等等实施占用和强行管理。这种“提前侵入”使业主完全失掉签订“委托合同”的自愿性和选择地位，在业主不愿接受物业管理企业的要价并要求其退出时，往往又伴随着业主的人身和财产遭到不同程度的伤害和破坏，或者伤害和破坏的威胁。这不仅侵犯了业主的财产权，违反《宪法》、《民法通则》和《合同法》关于财产权的规定，更为严重的是，它同时也违反《宪法》第三十九条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”的规定，对业主的人身权构成威胁。 三. 主人开家庭会议，只能以一种方式进行，不按这种方式进行，无法聘用或解聘保姆。 《条例》规定在物业管理区域内，业主对共有人的共有事务按第十一条和第十五条规定的业主大会和业主委员会的机制行使财产所有权，包括选聘和解聘物业管理企业，而没有成立业主自治机构的，更是无法行使权利。 这个机制规定，全体业主组成的业主大会是共有事务的决策机构，业主委员会是执行机构。在成百上千业主组成的物业管理区域内，事事通过召开业主大会以表决的形式进行决策，既不方便也不科学，实践中也难以做到。做不到就形成不了共同的决策，业主的财产所有权就无法行使。这种机制实际是规定业主只能以参加业主大会直接投票的方式行使财产权利，限制了业主在没有时间和精力的情况下委托其他业主代为管理决策的权利。 《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。 根据《民法通则》关于代理的规定，全体业主除了可以通过业主大会投票的形式决定重大事务之外，也有权委托部分业主代表组成日常决策机构——业主代表大会，进行日常决策，并监督业主委员会的日常工作，使全体业主能方便有效地行使财产权利。 以上我们可以看出，现行的物业管理法规和制度，就是一个反仆为主的法规和制度。 从立法入手正本清源 鉴于《条例》在财产所有权、合同关系、代理关系上与我国现行的民事基本制度发生矛盾，而这些矛盾均源自于其保护物业管理企业行业利益的立法目的，因此，建议有关部门废止《条例》的实施，并从以下几方面考虑建立新的物业管理制度： 1. 建立商品房售后服务期制度。新建社区的前期物业管理应作为开发商销售商品房的售后服务，强制规定由开发商承担，期限至少是三年。三年之内，业主除了缴纳自己使用的水、电和燃气等费用之外，不承担任何物业费用。 2. 业主自主选聘。三年之后，成立业主自治组织的社区，由自治组织自主选聘物业管理企业。 |
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