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3. 申请法院裁决托管。三年内未成立业主自治组织的社区，任何业主均可申请人民法院按法律程序裁决托管。这种方式并不增加法院的负担，就算全北京市的社区都申请法院裁决托管，也就3000多个案件，更何况不可能都申请。相反，在目前的体制下，物业管理纠纷案件却多如牛毛，北京市朝阳区人民法院2005年一年审结的物业纠纷案件共2140件。而这些纠纷大部分都是因业主不能自主聘用物业管理企业、物业管理企业强行收费造成的。 4. 物业管理企业没有超越《合同法》的权利。在聘用物业管理企业的问题上，目前的《合同法》完全可以调整这种聘用关系，没有必要为聘用某一类企业单独制定一个行政法规，而且，离开现行的《合同法》，物业管理企业没有其需要特殊保护的利益，相反，只要在严格执行《合同法》的情况下，物业管理企业才可能健康发展。 5. 业主自治应归口民政部门管理。社区业主自治属基层自治问题，应归口民政部门管理，在目前制定法律时机不成熟的情况下，可由民政部门制定一个《业主自治条例》，将业主自治纳入基层自治的范围，为将来业主自治与居民自治的合并奠定基础。 6. 建立“业主代表大会”为核心的业主自治机制。在业主自治的问题上，应改变现行的“业主大会—业主委员会”这种难以操作同时也不能反应民意、统一民意的机制，应当建立以“业主代表大会”为核心的“业主大会—业主代表大会—业主委员会—业主监事会”机制，这种代议的自治机制，符合现代社会的分工要求，体现决策与监督、民主与效率的统一，符合和谐社区发展的本质要求。 综上，业主与物业管理企业矛盾的主要根源是立法有失公正，主要体现在建设管理等部门制定的《条例》严重违反现行的受宪法保护的基本法律制度，导致社会关系的混乱，使广大业主的财产权利和人身权利受到伤害。要改变目前的状况，必须从立法入手，正本清源。物业管理问题，本质上就是是否落实《宪法》确立的保护私人合法财产权的问题，是涉及社区是否和谐、能否长治久安的基本问题，不能为了某一行业的利益而牺牲全社会的安定团结。 |
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